环京楼市的霸州房价从18000暴跌到8500元/平方米，如何看待这个问题？
最近疯传孔雀 城霸州某项目房价腰斩的消息，的确引起了安家融媒的关注。在国家落实房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位前提下，在环京迎来比较严厉的房地产调控背景下，如果这里的房价还继续大涨那显然是不妥的，所以房价回落也是理所应当。但是究竟房价有没有掉到那么严重的程度呢？安家融媒不想去辩驳什么，只想说对于有人报道的房价打对半的消息，可能有点言过其实，甚至不明真相，误导大众。
据安家融媒调查了解到，霸州普通住宅最高也就12000元/平，别墅18000元/平，因为调控原因，很多人被限制无法买房，由于开发商搞促销，部分普通住宅全款8500元/平，所谓的腰斩应该是跟别墅相比了，参照物选错了，自然也就得出错误的结论。
当然我们不是唱涨楼市，而是客观评价。对于当下房价的回落，购房者是不是不能买房了？ 首先，我们该如何看待当前房价的回落，这个很重要，对于炒房者肯定已经难有吸引力，为什么？因为注定房价很难再大涨，如果平稳的上涨你可以接受当然你尽管买。而对于大多数普通刚需来说，无需关注房价的未来，在房地产稳定大局下，房价不可能大起大落，也就是说你需要就买，指望过去买套房就能暴富可能不太现实。
从逻辑上回答这个问题，小编认为题主存在偷换概念的逻辑错误，简单说说：
如果霸州楼市均价从18000元／平降到8500元／平，或者说同一楼盘出现这种跌幅，那才可以说明楼市的问题。事实怎样呢？
1、从均价看霸州楼市？
于是，小编搜了下霸州房价数据：
如果这份数据准确的话，很可能在11月份出现过过激反应，当然也可能低价盘销量高的影响。不过，另一家网站的数据又不一样了。
不过，两家数据都反映霸州楼市均价在9000元左右，和该楼盘售价基本相符。不过，从过往数据看，均价未达到过18000的水平，但是下行趋势还是很明显的。
2、房价腰斩的真相
同一个地方，房价也会有大的区别，我们看看下面的图：
相信最近在关注房产人的朋友圈里，这张图传的很火，据我所知，一年前这个楼盘的确卖到1万4，现在9000左右，可能还算霸州情况较好的楼盘，有些楼盘降价更狠。
这事儿我之前就在微博里说过，如果有朋友真的想在环京区域买房，尽量选择能住的，往返北京便利的区域，但整体来说，环京河北这几个区域，现在不太建议买。
就这还有销售人员给我发视频，一个销售处里全是人，这也甭蒙我，这事儿我也不说穿，就一句话，霸主乃至整个环京楼市，现在是凉了。
再来说说环京为啥凉了，去年炒的最热话题是燕郊房价腰斩，其实霸州和燕郊一样，属于北京人口外溢的承接地，但对工作在北京的人来说，燕郊远比霸州更有居住需求，霸州更多的还处在概念上的需求（未来同城化实现的话），因此从需求上来说，霸州本身抗跌性就较弱。
再说政策，燕郊也好，霸州也好，都处在限购政策之下，外地户口没有三年社保根本没法买，尽管开发商想了一些办法，但是不太靠谱，所以不是不想买，是没法买，3年社保，基本上干掉了90%以上的购房者，所以你不降价谁降价？
霸州属于环京楼盘之一。暴涨主要还是环京楼市的外溢效果。但是其实质霸州就是圈傻子的。
和其他环京楼市还不一样。环京楼市其实是三个热点，冬奥会，通州和新机场，各有各的优点。而霸州岑热度，想攀附雄安。
可是买房子韭菜倒是应该知道，首先霸州没有其他环京地区的特点，其中最主要的是发展面积。雄安新区在地域上什么特点，四面平原，没有发展限制。在一个近乎于无限供给的土地面积，全部盖满了可以装一个省的人口进去，其地产投资的上升空间是有限的。
其次，霸州的位置，属于天津北京保定的中心点，这里就涉及到投资周期多久。怎么也要保定发展起来后，形成外溢，才能真正支撑起霸州来。而过去几十年了，北京天津近在咫尺，也就120公里，天津不是承接北京市的外溢，反而是在输血。也就是说，在雄安吃饱之前，霸州肯定是输出而不是输入资源。感觉一下，不知道我退休能不能看见霸州霸起。
其三，也是最重要的一点。雄安，属于世界级的创新性城市，或者说是试点。尝试一种全新的城市模式。其优美可能超过我们的想象，但其立足点，中央反复强调，一个是不卖房子，第二是低租金。有免费或者说是低价的房子在雄安，为什么我们要去霸州买房子？而所谓的霸州到雄安的距离不是优点反而是硬伤。人宁愿去雄安租新式城市的房子，享受其世界顶级的城市服务，而不会去霸州住着远远不如北京的房子。当然也有个例，可能未来霸州就是雄安人民的乡村旅游。
所以，霸州短期看，不管其房价涨跌，其都属于典型的投机。其特点是经济宏观发展方向不明（雄安外溢的影响），城市定位不明（和雄安属于支撑概念还是辅助，还是输血）。单独就房地产而言，则存在下跌容易涨价难。短期的暴涨暴跌正好说明了其投机的属性。
其实房价在2014年2015年，已经涨不动开始调整的，2016年银行放贷80%，房价开始猛涨，有很多城市翻倍上涨，如今房贷利率上涨，首付贷也难了，而且想把房子的人早已经买了。剩下的人更买不起了，房价跌回到2015年的价格非常有可能，霸州房价跌回2015年很正常，其实剩下的人如果不贷款，还是买不起的。
五线小城市房价涨到一平米10000元，这种情况正常吗？
不正常，这是2015年金融牛市后，催生的嘲讽热潮泡沫，特使对于三四五线城市来说，更多的是炒房者囤积房产，炒作房产的后遗症。
在2015-2018年房地产暴涨之后，许多一线和新一线城市已经出现了房价回调，下跌的局面，而大部分的三四五线城市，依然处于一个房价高高在上，甚至虚高的状态。
这种情况是不合理的，也是不健康的，所以在未来势必会进入一个补跌的局面。
要知道，现在大部分的三四五线城市里，空置率是极高的，而这些现象是因为当地开放商过量投入房产开放，炒房者大量买房，炒房，囤积房产的结果。
在国际上10%以上的空置率就应该得到重视，而20%以上的空置率就是危机的信号，30%以上的空置率就是危机爆发的征兆。如今，大部分的三四五线城市空置率已经达到了25%左右，这是一个极其危险的信号。
所以，对于这些地方的房价来说，未来回调挤泡沫是一个必然的趋势。
可考虑到了房地产的重要属性，因此，国家更希望看到以时间的力量来挤压泡沫，降低杠杆风险，而不是催生暴跌的局面。
这样来看，“围而不剿”就是未来的方针。
试想一下，对于这些五线小城市，空置率又高，收入又低，人口还是持续流出的，唯一支撑房价的就是大家想要发财的贪婪人性。一旦这样的趋势结束了，房价自然会下跌。
一平米10000元的价格，绝对不是一个五线城市应该有的房价，不正常，会有回调的。而且这个价格多半是有价无市的！
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