首套房和二套房是怎么确定的？
首套和二套这个不用解释，这两者和限购的关系，按照现在来说就是两套以上基本上上就属于限购了，因为两套基本上够住了，除非你是炒房，但是这种已经被国家遏制，当然是在好多地方！我是这么想的，现在国家提高贷方利率正是因为限购，银行需要利润。
真是没遇到过这样的问题，银行贷款买房没办理产权证，银行凭啥给你放贷？用啥做抵押？只要是银行认贷的都是正规的开发商，五证齐全的，合规合法的，换句话都是各地住建委备案验收通过的。题主说名下有一套住房有贷款还清未办证，可能是产权证还在开发商手里，未未发给你或你没领取。除非你是在外地异地购的房，你在当地买房因联网等原因可视为首套房。如果都是同地购房就该属于二套房，可以购买只是首付比例高些契税高些。不知题主是否已婚？离婚将首套房落户爱人名下，新购房落你名下视为首套房，以后再复婚，但不知新政策好像延长离婚后购房时间了，各地也许有不同，具体情况还得具体咨询不动产交易中心，以官方过户交易规定为准。
谢谢邀答
这个问题，首套政策主要是为了调控购房资格的，各地方政策不一样，而且，主要是针对贷款资格及贷款层数，你俩人在结婚前各买一套房，没有贷款，我理解应该是关系不大，拿婚前购买手续办产权证即可，至于税收优惠，看你所在地发布政策了。
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“二套房”是第二套普通自住房的简称，之所以认定二套房是因为他与第一套住房的贷款、首付以及税费是不同的。那么究竟该怎么认定二套房？
2018北京二套房认定标准
北京的二套房认定标准不外乎7种情况，下文为大家罗列分析。
第一类：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。
根据新“国十条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女是被划入家庭范畴内的。子女购房也会按照第二套房政策执行，即需首付60%、利率上浮1.1倍。
第二类：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。
这种情况下，如果再贷款购房也会被认定为第二套房。根据目前银行认贷又认房的标准，如果不出售现有房产，再贷款购房就是属于第二套房，将按照第二套房政策执行。
第三类：个人名下有全款购置住房，再贷款购房。
虽然没有贷过款，但只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，均会被认定为第二套房，按照首付60%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。
第四类：个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。
以家庭为单位如果在本地，夫妻双方名下没有房产（就是首房）。比如:夫妻任何一方是外地人，在外地有房产（在本地没有房产）也算首套房。二套房就是以夫妻双方名下有两套房产，就是二套房。
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